יוחאי חן
שמאי מקרקעין ועורך דין
משרדנו מתמחה בשירותים משפטיים ושמאות מקרקעין, ומעניק ללקוחות פתרון כולל ומקיף לעסקאות נדל"ן ממגוון הסוגים
אנו מלווים את לקוחותינו – יזמים, עורכי דין, חברות נדל"ן ולקוחות פרטיים – לאורך תהליך העסקה, תוך מענה מדויק לצרכים המשפטיים והשמאיים הייחודיים לכל מקרה
כחלק מהשירות, אנו מבצעים בדיקות כלכליות ומשפטיות מעמיקות במטרה למנוע הפתעות וליצור בטחון עבור לקוחותינו
עם ניסיון וידע מקצועי, אנחנו כאן כדי לחסוך לך זמן, כסף, וכאב ראש – תחת קורת גג אחת
הגישה המשולבת שלנו מאפשרת חסכון בעלויות, תוך שקיפות מלאה ושירות אישי לאורך כל הדרך
עיקרי תחומי ההתמחות במשרדנו
כאשר תוכנית בנייה חדשה פוגעת בשווי הנכס או במקרים של הפקעת מקרקעין, בעלי הנכסים זכאים להגיש תביעות פיצויים לוועדה המקומית בהתאם לחוק.
פיצויים בגין ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה
סעיף 197 מקנה לבעלי נכסים זכות לתבוע פיצויים כאשר תוכנית מאושרת גורמת לירידת ערך הנכס.
מתי זה רלוונטי?
שינוי ייעוד קרקע (למשל: הפיכת אזור מגורים לתעשייה), בניית תשתיות כגון כביש סואן בסמיכות למבנה מגורים, בניינים גבוהים באזור של בניה נמוכה או מסילות רכבת. צמצום זכויות בנייה או פגיעה במאפיינים של סביבת הנכס ועוד.
התהליך בקצרה:
השמאי נדרש לבחון את ערך הנכס לפני ואחרי אישור התוכנית החדשה, ולבחון את השפעות התוכנית על ערכו בשוק החופשי. מדובר בבדיקה מקצועית המבוססת על מספר גורמים. שמאי מקרקעין יגיש חוות דעת מקצועית שתומכת בתביעה לפיצויים, ומהווה את היסוד המשפטי לקביעת ירידת הערך. יש להגיש את התביעה תוך 3 שנים מיום אישור התוכנית. אם לא הוגשה התביעה בזמן, עלול בעל הנכס לאבד את זכאותו לפיצויים.
הפקעות
כאשר המדינה מפקיעה מקרקעין לצרכים ציבוריים (למשל, דרכים, פרויקטים תחבורתיים או מגוון סוגי תשתיות), זכאים בעלי הנכסים לפיצויים בגין אובדן זכויותיהם במקרקעין.
התהליך בקצרה:
-
בעל הנכס מקבל הודעה רשמית על ההפקעה ויכול להגיש השגה.
-
שמאי מקרקעין מעריך את שווי המקרקעין לצורך חישוב הפיצויים.
-
ניתן להגיש תביעת פיצויים תוך 7 שנים ממועד ההפקעה.
-
מדוע חשוב ליווי מקצועי?
ניהול תביעות פיצויים בגין ירידת ערך או הפקעה דורש הבנה מעמיקה בתחום התכנון והבניה ובעולם שמאות המקרקעין. שמאי יזהה את העילות לתביעה בהתאם לתוכנית הפוגעת. יספק חוות דעת מקצועית לצורך תביעה, וייצג את בעלי הנכס מול הרשויות והערכאות המשפטיות, ככל שיידרש.
אני כאן כדי לסייע לכם לקבל את הפיצויים המגיעים לכם בצורה המקצועית ביותר, צרו קשר לייעוץ מקצועי ללא התחייבות!
ירידת ערך (תביעת פיצויים) והפקעות
כשמקצועיות פוגשת יעילות
פתרון כולל, יעיל ומשתלם
הדרך החכמה לניהול נכסים – עורך דין ושמאי מקערקעין - איש מקצוע אחד שמלווה אותך לכל אורך הדרך
הדרך החכמה לניהול נכסים – עורך דין ושמאי מקערקעין - איש מקצוע אחד שמלווה אותך לכל אורך הדרך
שאלות נפוצות
תחומי התמחויות
משרדנו מספק שירותים מקיפים במגוון תחומי שמאות מקרקעין וסוגיות משפטיות, תוך התמחות בהתאמה אישית לצרכים הייחודיים של לקוחותינו
הפחתת היטל השבחה והשגה על שומות רשות מקרקעי ישראל
היטל השבחה
היטל השבחה מוטל כאשר ערך הנכס עולה בעקבות אישור תוכניות מתאר, שינויים תכנוניים או אישור לשימוש חורג. בעלי נכסים יכולים להגיש השגה על שומות הוועדה המקומית אם הם סבורים שהשומה גבוהה מדי או לא נכונה. חשוב לפעול תוך 45 יום מקבלת השומה כדי להימנע מאיבוד הזכות לערער. השגה יכולה להתבצע על ידי שמאי מקרקעין, אשר יבחן את השומה ויוכל להגיש חוות דעת נגדית (שומה אחרת) בהליך שמאי מכריע, או להגיש ערר לוועדת הערר להיטל השבחה. במקרים מסוימים, אפשר להגיש ערעור לבית המשפט לעניינים מנהליים.
השגה על שומות על רשות מקרקעי ישראל (רמ"י)
לעיתים מציבות שומות רמ"י חיובים גבוהים שלא משקפים את העלויות הנדרשות בפועל. בעל הנכס יכול להגיש השגות על שומות רמ"י כדי למנוע חיובים מיותרים. השגה במועד (60 יום מהשומה) חיונית להבטחת ההגנה על האינטרסים הכלכליים של הנישום.
כיצד שמאי מקרקעין שהוא עו"ד יכול לעזור?
שמאי מקצועי יבחן את השומה ויזהה טעויות שיכולות להפחית את החיוב.
אם יש פערים, שמאי יכול להגיש שומה אחרת (חוות דעת נגדית), שתשפיע על החלטת השמאי המכריע. שמאי מקרקעין שהוא עורך דין יסייע בהבנת ההשלכות המשפטיות ויבחר את הצעדים הבאים במקרה הליך של ערר על היטל ההשבחה או השגה שניה על שומות רמ"י.
הגשת ערר או השגה היא זכותכם ויכולה להוביל לחיסכון משמעותי. עם הליווי המקצועי הנכון, ניתן למקסם את סיכויי ההצלחה ולשמור על זכויותיכם לאורך כל התהליך.
פרויקט פינוי-בינוי הוא תהליך מורכב המחייב שיתוף פעולה בין בעלי הדירות, אנשי מקצוע מנוסים, והיזם.
שמאי מקרקעין הוא גורם מקצועי מפתח בתהליכי התחדשות עירונית, בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 (שעתידה לסיים את תפקידה בקרוב). תפקידו של שמאי מקרקעין מתפרש על מספר שלבים, החל משלב ראשוני של ניתוח זכויות ועד לייעוץ שוטף לדיירים וליזמים.
תפקידו של שמאי מקרקעין בתהליך פינוי-בינוי
ככל ששמאי מקרקעין ייכנס בשלב מוקדם לפרויקט הוא יוכל לבצע הערכת כדאיות כלכלית לפרויקט בזמן, תוך ניתוח ערך הקרקע הקיימת לעומת הפוטנציאל הכלכלי העתידי. השמאי יספק חוות דעת על התמורות הצפויות לדיירים לעומת עלויות היזם, יסייע להבין את הערך האמיתי של הפרוייקט ואת פוטנציאל ההשבחה. השמאי יזהה מוקדם עיוותים כלכליים או תכנוניים שעלולים לפגוע בזכויות הדיירים. נוכחותו של שמאי בשלב מוקדם מעניקה לדיירים יתרון במו"מ מול יזמים.
כשמאי מקרקעין, תפקידי המרכזי במהלך הפרויקט הוא לוודא כי הדיירים מקבלים את התמורה הכלכלית המקסימלית וההוגנת עבור נכסיהם. להלן חלק מתחומי הפעילות שלי בפרויקטים מסוג זה:
-
בחינת הכדאיות הכלכלית: בדיקת הצעות היזמים להבטחת רווחיות ושמירה על אינטרס הדיירים.
-
קביעת סדר בחירת הדירות: דירוג הדירות הקיימות וחלוקת דירות חדשות בצורה הוגנת.
-
פיקוח על רווחיות היזם: זיהוי רווחים חריגים וחלוקתם בין הדיירים, בהתאם להסכם המסחרי בין הדיירים והיזם.
-
אומדן דמי שכירות: שמאי המקרקעין נדרש במהלך הפרויקט לאמוד את דמי השכירות הראויים המגיעים לדיירים בתקופת הפינוי ועדכונם מעת לעת.
-
קביעת ערכים מיוחדים: דירות גן, גג, חנויות וכיו"ב יקבלו את מלוא התמורה.
-
פיקוח על ערבויות ובטוחות : לעיתים נדרש פיקוח וקביעת גובה ערבויות חוק מכר.
ליווי דיירים בפרויקט פינוי בינוי
עולם הנדל"ן הדינמי והמורכב מצריך ידע מעמיק וניסיון רחב לקבלת החלטות חכמות. בין אם אתם יזמים, עורכי דין, או לקוחות פרטיים, הערכת שווי נכס מקצועית מעניקה לכם את הכלים להבין את פוטנציאל הנכס ולתכנן את הצעדים הבאים בצורה מושכלת.
משרדי מציע הערכות שווי לכלל סוגי הנכסים:
-
דירות ובתי מגורים
-
קרקעות חקלאיות, מגורים וכיוצ"ב
-
שטחי תעסוקה, תעשיה ומסחר
-
נחלות חקלאיות ומשקי עזר
-
קרקעות פרטיות וחקלאיות, כולל בחינת שינוי ייעוד עתידי וכו'
-
הערכותיי כוללות התחשבות בהיבטים משפטיים ותכנוניים, תוך בחינת פוטנציאל וסיכונים עתידיים.
מיסוי מקרקעין
מיסוי מקרקעין הוא תחום מורכב המשלב עקרונות משפטיים, כלכליים ושמאיים, ומשפיע באופן ישיר על אופן ביצוע עסקאות נדל"ן ועל הכדאיות הכלכלית שלהן. הבנת החוק והוראות המיסוי הייחודיות של מדינת ישראל חיונית לאנשי מקצוע ולאנשים פרטיים המעורבים בניהול נכסים, רכישה ומכירות דירות, פרויקטים של התחדשות עירונית ועוד.
ניהול מיסוי נכון הוא חלק בלתי נפרד מכל עסקת נדל"ן. משרדי מספק ייעוץ ותכנון מס כולל בתחומים כמו:
מס שבח- חישוב הרווח ממכירת הנכס תוך ניצול הקלות ופטורים.
מס רכישה- תכנון אסטרטגי לצמצום עלויות המס, במיוחד עבור אוכלוסיות זכאיות להקלות כמו נכים ועולים חדשים.
הערכת שווי נכס מדויקת היא כלי חיוני להחלטות מושכלות, מקסום רווחים והתמודדות עם שינויים בשוק ובחקיקה. עם ידע מקצועי המשלב היבטים כלכליים, משפטיים ושמאיים, משרדי מציע פתרונות מותאמים המבטיחים עסקה מבוססת ויעילה. צרו קשר לליווי מקצועי.
הערכת שווי לכלל סוגי הנכסים
חוות דעת שמאי מקרקעין היא כלי חיוני בהליכים משפטיים בנדל"ן, מסכסוכי קרקעות ועד תביעות פיצויים. חוות הדעת מספקת ניתוח מקצועי ואובייקטיבי בנושאים כגון שווי נכסים, זכויות במקרקעין, ותכנון ובנייה. חוות הדעת נדרשת במצבים כמו סכסוכי מקרקעין, הפקעות, מחלוקות בנושאי שכירות הכוללות איחור במסירת דירה ע"י קבלנים, ליקויי בנייה, הליכי הוצאה לפועל, כינוס נכסים ופירוקי שותפויות (גירושין, ירושה וכו').
כאשר חוות הדעת נכתבת על ידי שמאי המומחה גם בהיבטים משפטיים, היא מעניקה יתרון משמעותי בכך שהיא משלבת ניתוחים כלכליים וידע רגולטורי, מה שיכול להטות את הכף לטובתכם בהליך המשפטי. אם אתם זקוקים לחוות דעת שמאית מקצועית, הכוללת היכרות מעמיקה גם עם ההיבט המשפטי, צרו קשר לשירות איכותי ומנוסה.
חוות דעת מומחה לבית משפט
בדיקת כדאיות כלכלית היא תהליך קריטי להערכת הרווחיות והסיכונים בכל פרויקט נדל"ן. היא כוללת ניתוח הוצאות והכנסות, מיקום, מצב השוק וגורמים משפטיים ותכנוניים. הבדיקה מספקת בסיס להחלטות מושכלות, תכנון פיננסי ואופטימיזציה של הפרויקט.
שמאי מקרקעין שהוא גם עו"ד מציע יתרון ייחודי בניתוחים משולבים כלכליים ומשפטיים, המבטיחים הימנעות ממלכודות רגולטוריות ושיפור התנאים הכלכליים של הפרויקט.
בזכות בדיקה מקצועית, תוכלו למקסם את הפוטנציאל העסקי ולהפחית סיכונים מיותרים – בסיס להצלחת כל יוזמה נדל"נית. פנו אלינו לייעוץ מקצועי שיהפוך את הפרויקט הבא שלכם להצלחה.
בדיקת כדאיות כלכלית של פרוייקט
ליווי משפטי בעסקאות נדל"ן הוא שלב מכריע בהבטחת הצלחת העסקה והגנה על האינטרסים של הצדדים המעורבים. עורך דין שהוא גם שמאי מקרקעין מציע יתרון ייחודי:
שילוב של ידע משפטי ושמאות מקרקעין למיקסום ערך העסקה.
בתהליך ליווי עסקאות מכר, עורך הדין מטפל במגוון שלבים קריטיים:
בדיקות מקדימות – זיהוי מצבו המשפטי של הנכס, בדיקת רישומים בטאבו, היתרים, והערכת הנכס.
ניסוח הסכם מותאם – יצירת הסכם ברור ומותאם לצורכי הצדדים.
משא ומתן – ייצוג מקצועי להשגת תנאים מתאימים.
ייעוץ מיסוי – חישוב מיסים צפויים ומציאת דרכים להפחתת הנטל המיסויי.
רישום זכויות – העברה והבטחת זכויות בטאבו תוך טיפול במכשולים משפטיים.
הידע המשולב מאפשר לכם להימנע מטעויות, להפחית עלויות, ולשדרג את תנאי העסקה. פנו עוד היום לליווי משפטי כדי להבטיח עסקה מוצלחת.
ליווי הסכם מכר
התחום של תכנון ובנייה בישראל כולל אתגרים משפטיים וכלכליים מורכבים, הדורשים ידע מקצועי נרחב. שילוב של עורך דין ושמאי מקרקעין בתהליכים אלה מביא ערך מוסף, שכן כל אחד מהם תורם ממומחיותו הייחודית. עורך הדין מתמקד בהיבטים המשפטיים, כגון ייצוג בוועדות תכנון והגשת התנגדויות, בעוד ששמאי המקרקעין מביא את הראייה הכלכלית שמחזקת את טיעוני הלקוח ומסייעת במיקסום הרווח הכלכלי.
ליווי משולב כזה מאפשר להתמודד עם האתגרים המשפטיים והכלכליים בצורה מקיפה ומסודרת, ויכול להבטיח למקסם את זכויות הלקוח, לשפר את תנאי העסקה ולחזק את הטיעונים בפני הוועדות. השילוב בין ידע משפטי וכלכלי הופך את התהליך לממוקד ומועיל יותר, מה שמגביר את סיכויי ההצלחה בהליכי תכנון ובנייה.
ליווי מקצועי - תכנון ובניה